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新的抵押贷款规则即将出台!贷款是长还是短?从这个角度来看,差额接近43万美

更新时间:2019-12-02 06:06点击:

  此前,央行发布了个人住房款利率新规:从2019年10月8日开始,房贷利率将会按照新的LPR为定价基准加点形成。而最新公布的5年期以上LPR为4.85%,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,即5.45%。

  那么,房贷新规出台之后,房价到底是上涨了还是下降了?有人会说,此前大部分城市首套房浮动基准利率为5.88%左右,而第二套个人住房浮动基准利率为6.13%左右,现在不是降了么?其实,这种想法是存在误区的。

  首先,LPR只是决定一个下限,是最低值,最终的贷款利率还是要由银行来决定。比如你所在的城市房价疯狂上涨,或者你申请房贷资质不太好,或者银行认定你是投机炒房,那么都会在LPR的基础上上调你的利率,你的房贷利率就会比别人更高。

  其次,目前国家贯彻的是“房住不炒”,避免把房地产当作刺激经济的手段的原则,房贷利率不能下降。人民银行副行长刘国强也明确表示,房贷利率不会下降。

  最后,在贯彻新规以前,基准利率还可以打9折或者95折,但是贯彻新规以后,统一以LPR为基准,那么这种折扣是不要想了。

  那么,贷款期限是应该长一点还是少一点呢?我们都知道,贷款期限长,每个月的还贷压力也会小一些,但与此同时总利息会更高。而贷款期限短虽然月供压力大,但总利息也会少一些。

  我们假设小王按照等额本息的还款方式贷款100万买了一套房子,而其所在的城市在新规实施之前的房贷利率为5.88%。我们来计算一些,贷款期限20年和30年各需要偿还的总利息。

  贷款20年,则累计还款总额为1702861.09元,利息总额为702861.09元,月供7095.25元;

  贷款30年,则累计还款总额为2130686.49元,利息总额为1130686.49,月供5918.57元。

  从中可以看出,贷款20年与30年,其实每个月的月供只差了一千元左右,但是10年间的总利息却差了近43万元!而一旦新规实施,利率要么维持不变,要么上浮,而绝对不会下降。那么,贷款20年和贷款30年的总利息差距只会更大。

  有人会说,如果考虑到通货膨胀因素,其实利息也未见得会差那么多。比如10年前的10万块可能可以在一些城市买到一套房子,但现在这却是几乎不可能的事。

  但是,过去我国之所以通货膨胀率较大,有一个重要的原因就是之前我国的经济正处在飞速发展阶段,而近些年来,我国经济进入平稳阶段,这个数据已经得到了控制。一般,通货膨胀的程度可CPI的变化中看出。而从目前的中国CPI表现来看,当前我国处在温和的通货膨胀阶段。2008-2018十年间,我国的通货膨胀率下降趋势很大,10年来平均通胀率约为6%,而2017年的实际通胀率仅仅有1.27%,2018年则为2%左右。

  假设未来还能保持2%的通胀率,那么我们来计算一下20年后的70万总利息,和30年后的110万总利息会有多大的实际购买力差距。

  现在的70万,在20年后的实际购买力是700000/(1+2%)^20≈471080元;

  而现在的110万,在30年后的实际购买力是1100000/(1+2%)^30≈607278元。

  所以,面对房贷新规,建议尽量还是选择房贷时间更短一些。当然,这些还是要根据个人实际的每月偿还能力来的。

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